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仲量联行:写字楼投资成交金额创新高,很多购物中心加深了分歧 财富天下

时间:2021-03-30 04:35:09作者:佚名

2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望

2020年1月14日,深圳——仲量联行深圳董事总经理夏春义表示:“回顾2019年,虽然深圳甲级写字楼租赁需求普遍疲软,但租金水平有所下降,但在大型金融机构和科技巨头需求的支撑下,净吸纳略有增加。中美第一阶段经贸协议文本的达成将在短期内提振市场情绪。2020年,租赁需求将逐步回升,租金下降速度将收窄。写字楼投资市场活跃,总成交量创历史新高,大型金融机构继续看好市场。”优质零售物业市场,整体租赁需求稳定,租金小幅上涨,商场深化差价调整,吸引客户效果明显。零售商对2020年的扩张计划持谨慎态度,并将迅速调整产品定位,实现精准营销。国内外机构投资者也将加快深圳零售物业的布局。

甲级办公楼

2019年,由于经济增长放缓、中美贸易战持续、金融监管进一步收紧等多重因素,深圳甲级写字楼租赁需求整体疲软,但第四季度租赁活动略有反弹。很多中小企业因为经营困难或者盈利前景悲观,成本控制比较严格,不得不搬到租金较低的写字楼。一些中小金融企业受到了很大的冲击,甚至出现了出租的现象。

2019年下半年,科技企业尤其是行业巨头在租赁市场表现相对较好,升级扩容需求活跃。此外,前海区出台租金补贴政策,加大招商力度,市场上记录了许多大型租赁交易。与此同时,国内大型金融机构仍然可以保持一定的扩张需求,外资金融企业也开始加快布局,以应对金融开放政策的实施。此外,专业服务企业也抓住租赁成本下降的机会进行升级和扩张。依托大型金融机构和科技巨头的升级扩张和新设需求,年净吸纳量较2018年略有增加,达到90多万平方米。

全年市场新增供应量200万平方米,其中近40%位于前海地区,福田区最少。由于租赁需求疲软,整个城市的空置率压力迅速增加,年底空置率达到25%,创历史新高。

全市房租水平大幅下降。为了达到年底出租率的目标,很多业主选择以价换量来推动交易,其中品质项目密集、竞争激烈的福田CBD租金跌幅最大。由于产业集聚效应,后海地区租户相对稳定,租金略有下降。

写字楼投资市场备受关注,整个项目的许多交易全年都有记录。由于深圳写字楼投资市场供需两旺,总成交量创历史新高。由于新增供应量较大,能够满足大型机构投资者的自用和投资需求,南山区成交量位居全市第一,符合市场发展趋势和新增供应量的分布特点。种种迹象表明,大型金融机构看好深圳城市发展,积极布局写字楼市场。

市场展望

中美第一阶段经贸协议文本的达成,短期内将提振市场情绪,制造业和外贸相关企业经营状况有望改善,金融开放将继续吸引外资金融机构。仲量联行深圳商业房地产部主任李文杰表示,2020年,整个城市的租赁需求将逐渐回升。虽然未来12个月将有超过180万平方米的新供应量进入市场,但由于技术巨头的强劲扩张和升级势头,国内外金融机构的需求将继续上升。预计今年的净吸收量将略高于2019年。

值得一提的是,虽然联合办公行业已经进入调整期,但这种新的灵活办公模式已经被越来越多的租户所接受,业主也开始增加建筑物中联合办公空间的比例,为租户提供额外的增值服务。

全市空置率将继续上升到26-30%。李文杰指出,由于空置压力难以在短期内迅速缓解,一些业主将进一步降低租金。预计福田区的租金仍将大幅下降,前海区的租金也将因大量新供应进入市场而面临更大的下行压力。但全市整体租金下降幅度会比2019年窄。

仲量联行深圳投资部总监曾纪信预计,投资市场供需旺盛的势头将保持不变,粤港澳大湾区的发展前景将吸引更多投资者关注深圳市场,国内保险、企业总部和境外机构投资者的查询数量将有增无减。市场上有更多的可售物品,买卖双方的价格预期比过去更加一致。投资市场的交易活动在2020年可能会继续上升。

优质零售物业

*指深圳优质购物中心市场

2019年,全市租赁需求稳定,商场积极调整吸引客户。得益于下半年新增供应的良好开盘表现和已完成项目的不断淘汰,年净吸纳量超过84万平方米,明显高于2018年。华为、OPPO等本土智能终端品牌继续在深圳分销,中端运动品牌、餐饮品牌租赁需求相对稳定。随着年轻客户的趋势越来越明显,拓展美容时尚品牌的意愿也越来越大。此外,针对年轻家庭的儿童品牌也受到购物中心业主的青睐。

另一方面,市区许多购物中心为了提升顾客购物体验,增加客流量,深化差价调整。比如Coco Park(福田)升级品牌,成功推出一系列高端美容品牌;沿海城市提高零售业态比例,引进众多奢侈服装品牌。根据仲量联行的统计,以上两个购物中心在换货和新品牌总数上均位列全市前五,品牌调整效果明显。此外,许多商场增加了营销活动以吸引消费者。代表性项目有一坊城、万象世界。

下半年新盘开盘率不错,全市空置率下降。全年有9个新项目,约78万平方米的新供应量进入市场,其中下半年的新供应量占全年供应量的90%以上。大多数新项目在开业时表现良好,年底前接近全额租金。所以大量集中供应并没有对整个城市的空置率造成明显的上行压力。截至第四季度末,全市整体空置率为2.3%,低于2018年底。

全年房租稳定,呈小幅上升趋势。2019年末租金同比上涨约2.4%,高于上海和北京。此外,深圳市区和郊区的年租金涨幅持平。总的来说,租金上涨主要来自于定位高端、用户体验突出、不断调整品牌组合以适应潮流的优质项目。品牌零售商也更积极地进入此类项目。相反,运营条件相对较差的项目,尤其是交通可达性差、运营团队经验不足的商场,普遍面临空置压力,少数业主在第四季度主动减租,以吸引租户。

2019年,记录了一笔大额交易,即凌展房地产信托投资基金以66亿元人民币成功收购中心城市,创下深圳零售物业交易量新纪录,为资产增值交易提供了一个经典范例,尤其是对于看好粤港澳大湾区发展但受制于深圳较高资产价格的机构投资者而言。此外,机构投资者对深圳零售房地产市场一直保持着高度兴趣,特别关注位于市区、人流较大的现有房地产,查询数量有增无减。

市场展望

预计社会消费品零售总额增长短期内不会有很大改善,零售商对2020年的扩张计划会更加谨慎。仲量联行华南零售地产部总监郭伟明指出:由于单店销售业绩压力越来越大,相比以往通过增加门店数量的规模效应,零售商更倾向于节约成本。此外,为了适应更年轻的主流消费者和快速趋势变化的特点,更多的零售商会快速调整产品定位,以达到精准营销的目的。供应方面,预计未来12个月完成的零售物业面积仅为36万平方米左右,均匀分布在市区和郊区。有限的新供应为空置率高的商场提供了净化的机会。因此,到2020年底,全市空置率将继续下降。

考虑到郊区购物中心相对集中、同质,为了争取好的品牌入驻,购物中心之间的竞争会加剧。未来12个月,郊区购物中心租金增速将放缓,而核心商务区部分优质项目租金仍将稳步上涨。

在投资市场方面,境内外机构投资者将加快深圳零售物业布局。仲量联行深圳投资部总监曾纪信表示,鉴于现阶段售价相对较高,机构投资者将倾向于选择地铁上层建筑和周边社区购买力较强的大型项目,希望通过资产升级和改善运营来提高租金回报,最终受益。

备注:本文中提到的租金和售价是以建筑面积为基础的。


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