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中国房地产还有人口红利吗? 下跌缩量

时间:2021-03-27 19:11:31作者:佚名

中国(深圳)综合发展研究院丁松研究员

根据中国人口与发展研究中心和中国社会科学院的分析和预测,中国人口净增长即将下降甚至进入负增长。人口负增长是什么意思?中国长期经济增长依赖的人口红利模式将被逆转,经济战略将被大幅调整,更不用说房地产开发模式必须重新审视。

中国城市现在的房子够吗?目前,我国城镇住房总存量已超过300亿平方米,超过3亿套(不含集体宿舍)。住户(不包括集体住户)每户约有1.2套住房。这房子似乎够住了。

一些分析师说,中国城市的房子太多了,不够住。中国一二线城市有20%的闲置房屋,三四线城市更是高达40%。有国外专家给出过,中国的房子空置率是26%。

但也有分析人士表示,用平均值并不能说明房子是否真的够住,因为有人炒房,持有多套房,而很多人,尤其是大城市的人,没有房子,中国大城市的住房问题依然严峻。难怪去年12月中央经济工作会议指出,要重点解决大城市的住房问题。

可见“中国房地产的人口红利真的没了吗?”一句话回答不清楚。

一方面,人口净增长下降,甚至负增长,人口红利正在消失;另一方面,一些大城市,如深圳,人口仍在增长,城市土地和住房供应跟不上需求;与此同时,房地产资源配置严重失衡,导致许多人没有住房,人口红利仍在发挥作用。

所以,对于中国的人口红利,我们不能用直线思维去理解,并从中推导出经济情况和房地产情况。人口作为国民经济的基本要素之一,随时都可能出现红利,但红利的表现形式是不同的。目前,中国人口增长的人口基本红利正在减弱或消失,但更多的深化人口红利正在产生或出现,甚至可能长期存在。判断经济走势和房地产走势,一定要搞清楚这些不断加深的人口红利是什么。

我将不断深化的人口红利分为以下六种类型:

首先是即将结束的人口红利。

这意味着中国人口城市化正进入最后阶段,仍然存在刚性的人口红利。1980年中国改革开放之初,中国的城市化率是20%。经过40年的历史,现在已经超过60%,每年增加一个百分点,城市人口达到8.5亿左右。按照国际标准,一个国家的城市人口占70%以上,也就是基本城市化,如果达到80%,就是比较成熟的城市化。按照之前一个百分点的年增长率,10年左右基本城镇化70%,20年左右成熟城镇化80%。

按70%计算,城市人口10年增长1.4亿,20年增长80%,增长2.8亿。对于房地产来说,这些都是过去10年、20年中国城市化的刚性人口红利。

当然,这些人中有一部分已经进入城市,但还没有被纳入常住居民的范畴,未来某个时间会完成融入过程。因此,它们仍然属于“最终人口红利”。

第二是结构性人口红利。

在我国人口净增长下降的背景下,国内人口流动趋势更加突出,即从农村、中小城市向大都市地区流动的趋势。比如粤港澳大湾区、长三角、成渝都市圈等重点城市社区,已经成为人口持续流入的地区。这种人口流动导致了中国城市人口的巨大分化。一些发展缓慢的中小城市和三四线城市不仅难以吸引农村人口继续进入,而且一些城市面临人口流失的困境,而那些热点地区继续保持人口净流入的趋势。全国城市人口流动和迁移的机械增长和变化造成的这种结构性人口失衡,给人口净流入的城市带来了结构性人口红利。

第三是补偿性人口红利。

从住房的角度来看,即使一个城市不算新增人口,原有人口中的住房供应总量也不一定达到实际需求。这是城市经济结构中明显的“差距”现象,迟早会被填补。我称之为“补偿性人口红利”。比如在深圳,这种“差距”已经存在很多年了,而且非常大。只有30%左右的常住人口拥有合法住房(不包括集体宿舍)。另外70%的人,有的买了小产权房和违法建筑的军运房,更多的是租房。当然,他们期待着有一天能住进自己的合法住房。它们体现的是补偿性人口红利。

第四是拓展空间的人口红利。

以上三种类型的人口红利,放入城镇住房体系,都是“刚好需要”,即从无房到有房(合法拥有的住房)。然而,这个城市仍然有大量的公民。他们已经有住房,但不符合目前的居住空间规模和水平。需要拓展居住空间或层次,比如从刚刚需要的居住升级到改善居住,从小户型居住升级到大户型居住,从普通住宅居住升级到豪华居住。这种居住空间膨胀的现象长期存在。对于房地产行业来说,这也是一种特殊的人口红利。我称之为“扩张”

第五是消费人口红利。

2019年对中国来说是特殊的一年。今年,中国人均国内生产总值上升到1万美元。与此同时,今年中国取代美国成为世界上最大的单一消费国。这种变化非常重要,意味着中国的经济增长模式发生了根本性的变化,消费将发挥主要作用。背后的驱动力是,中国越来越多的人正在逐步提高消费支出在家庭支出中的比例,其中住房及相关住房的硬装修和软装修支出是消费支出的重要组成部分。这种提高家庭生活方式宜居性的消费动能将持续很长时间,成为房地产行业的消费人口红利。

第六是人才带来的人口红利。

近年来,全国各大城市掀起了一波又一波的“人才大战”。显然,在单纯的人口红利下降的时候,各地都把希望寄托在提高人口素质上,主要表现为大力吸引各类人才落户。一些城市甚至设立了专门的人才住房政策,对前来定居的人才给予不同程度的住房优惠。这种人才流入构成了当前城市竞争发展中的一种人才人口红利。人才也是人口,但它是含金量较高的人口群体,对一个城市的发展有着更重要的价值,所以它成为了城市间竞争的基础。

现在我可以回答“中国房地产有人口红利吗?”这个问题:从中国人口净增长来看,总人口带来的红利正在减弱,甚至在一些城市消失。房地产再也不能靠这样的人口红利继续发展了。然而,全国各地城市的结构分化日益突出。未来大城市和大都市地区的人口仍将有净增长机会,仍有净人口增长带来的人口红利;此外,城市住房空间规模升级的需求巨大且由来已久,生活消费水平提高或升级的需求日益增加,大量人才带来的优质经济要素价值,也是特殊的人口红利。面对这些特殊的人口红利,房地产行业必须改变经营思路、渠道和商业模式,以新的战略应对,充分利用这些多元化的人口红利,才能获得新的价值增长机会和与时俱进的相应经济回报。


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